Grundschuld als Teil der Baufinanzierung

Wer eine Baufinanzierung erhalten möchte, benötigt dafür ausreichend Sicherheiten. Nicht jeder verfügt über genügend Eigenkapital oder ein bereits vorhandenes Grundstück. Die Eintragung einer Grundschuld kann bei der Baufinanzierung jedoch helfen.

Das verbirgt sich hinter der Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Es wird zur Sicherung eines Immobiliendarlehens eingetragen und lässt sich beispielsweise auf das Grundstück oder eine Immobilie anwenden. Das Kreditinstitut sichert sich mit der Eintragung der Grundschuld gegen mögliche Zahlungsausfälle ab.

Wer die Eintragung der Grundschuld verweigert, bekommt womöglich keine Zusage für die Baufinanzierung bzw. einen geringeren Darlehensrahmen. Das Grundstück als Eigenkapital mit eingetragener Grundschuld einbringen – das ist nur bei ausdrücklicher Zustimmung der künftigen Darlehensnehmer möglich.

Um den gewünschten Darlehensbetrag zu erhalten, wird der Kreditgeber die Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Die Folge: Bis zur vollständigen Begleichung des bereitgestellten Darlehensbetrages hat das Kreditinstitut das Grundpfandrecht. Nur wenn Darlehensnehmer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, hat die Bank das Recht, das Grundstück zu verwerten und von ihrem Grundpfandrecht Gebrauch zu machen.

Wo wird die Eintragung der Grundschuld vorgenommen?

Die Grundschuld ist in Abteilung III des Grundbuchs zu finden. Dort sind ebenfalls sämtliche Informationen zu Eigentumsverhältnissen rund um das Grundstück bzw. die Immobilie zu finden. In der Praxis erfolgt die Darlehensauszahlung erst dann, wenn die Grundschuld nachweislich im Grundbuch hinterlegt ist.

Wie erfolgt die Grundschuld-Eintragung?

Für die Eintragung einer Grundschuld stehen zwei verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl: Buchgrundschuld und Briefgrundschuld. Bei der Buchgrundschuld wird die Grundschuld nur im Grundstücks-Grundbuch hinterlegt. Bei der Briefgrundschuld geschieht dies ebenfalls, allerdings gibt es zusätzlich eine Urkunde, den Grundschuldbrief. Hierin zu finden sind Inhaber sowie Höhe der Grundschulden.

Der Brief ist gleichzeitig ein Wertpapier. Wer im Besitz dieses Grundschuldbriefes ist, fungiert als Grundschuld-Gläubiger. Die Bank hat den Brief deshalb in ihrem Besitz, bis die Darlehenssumme vollständig getilgt ist. Danach wird der Grundschuldbrief an den Immobilieneigentümer zurückgesandt. Der Weg zur Immobilie führt häufig nur über die Baufinanzierung. Zur Absicherung des Darlehens wird häufig die Grundschuld verlangt.

Briefgrundschuld und Buchgrundschuld – was ist für meine Baufinanzierung besser?

In der Praxis kommen beide Grundschuld-Eintragungen zur Anwendung. Durchgesetzt hat sich vor allem die Buchgrundschuld mittlerweile, wenngleich die Briefgrundschuld lang als Standardfall galt. Bei der Eintragung der Buchgrundschuld findet sich der Vermerk „ohne Brief“. Zunächst scheint die Briefgrundschuld die bessere Variante, denn sie lässt sich leichter und vor allem kostengünstiger übertragen. Eine Grundbuchänderung ist damit verbunden nicht notwendig.

Allerdings hat die Briefgrundschuld auch einige Nachteile, wodurch sie in der Praxis weniger bevorzugt wird. Die fehlende Transparenz ist ein Nachteil. Es lässt sich durch den Brief kaum erkennen, wer der aktuelle Grundschuld-Inhaber ist. Außerdem werden durch den Brief zusätzliche Gebühren bzw. Kosten durch Notar und Grundbuchamt fällig. Ein weiteres Problem: der Verlust des Briefes. Geht er verloren, erfordert es einen enormen organisatorischen und Kostenaufwand, um ihn als ungültig einstufen zu lassen und für Ersatz zu sorgen.

Hypothek vs. Grundschuld – was ist besser?

Wer eine Baufinanzierung anstrebt, hat die Wahl zwischen verschiedenen Sicherheitsvarianten. Hypothek oder Grundschuld – was ist die bessere Option? Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht, da beide Varianten Vorzüge und Nachteile für Kreditinstitute und Immobilienkäufer haben.

Da die Belastung für Immobilienkäufer vor allem durch steigende Kreditzinsen zunehmend wächst, ist maximale Umsicht bei der Darlehensentscheidung gefragt. Schließlich entscheiden schon wenige Prozentpunkte Unterschied über Mehrkosten.

Vorzüge für Immobilienkäufer mit der Grundschuld

Vor einigen Jahrzehnten wurden Baufinanzierungen vor allem durch Hypotheken abgesichert. Sie gehören, ebenso wie die Grundschuld, zur Gattung der Grundpfandrechte. In den letzten Jahren hat sich das Blatt gewendet und die Besicherung der Baufinanzierungen erfolgt primär durch die Grundschuld. Kreditinstitute und Immobilienkäufer profitieren davon, auf unterschiedliche Weise.

Immobilienkäufer haben mit der Grundschuld eine enorme Kostenersparnis. Da sie sich einfacher an andere Gläubiger übertragen lässt, ist der Kostenaufwand deutlich geringer. Zusätzlich bietet die Eintragung der Grundschuld erhöhte Flexibilität. Wer möchte, kann die bereits eingetragene Grundschuld für spätere Finanzierungen heranziehen, ebenso als Sicherheit nutzen. Auch damit werden im weiteren Schritt Grundbuch- und Notarkosten reduziert.

Vorzüge der Grundschuld für Kreditinstitute

Auch aus Sicht der Kreditinstitute hat die Grundschuld viele Vorzüge. Sie haben damit vor allem deutlich mehr Rechte und können die Immobilie bzw. das Grundstück leichter verwerten, wenn der Darlehensnehmer seine Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Im Vergleich zur Hypothek besteht für Banken mit der Grundschuld eine höhere Rechtssicherheit.

Zahlen Darlehensnehmer ihre offenen Raten der Hypothek nicht bzw. verspätet, muss die Bank ein gerichtliches Verfahren anstreben. Die Vollstreckung der Grundschuld geht hingegen deutlich leichter und kostengünstiger. Ein wesentlicher weiterer Vorzug der Grundschuld für Banken ist die Rangsicherung. Melden Darlehensnehmer Insolvenz an, sorgt die Rangfolge für Sicherheit bei Zwangsversteigerungen. Befindet sich das Kreditinstitut am ersten Rang, werden die Ansprüche als Erstes bedient.

Wer muss sich um die Eintragung der Grundschuld kümmern?

Im Grundbuch sind sämtliche Informationen zum Grundstück bzw. der Immobilie zu finden. Wer beispielsweise sein Grundstück vermessen lässt, ist für die Eintragung aller korrekten Angaben im Grundbuch verantwortlich. Gleiches gilt für die Grundschuld-Eintragung. Sobald Darlehensnehmer bei der Bank eine Baufinanzierung abschließen möchten, müssen sie die Grundschuldbestellung über den Notar regeln und den Nachweis über die Ausführung bei der Bank vorlegen.

Wie ist der Ablauf der Grundschuld-Eintragung in der Praxis?

Am Prozess der Eintragung sind drei Parteien beteiligt: Notar, Darlehensnehmer und Kreditinstitut. Bevor eine Immobilie oder ein Grundstück erworben wird, sollten potenzielle Käufer stets einen Blick in das Grundbuch werfen. Hier sind etwaige Grundschuldeintragungen oder andere Belastungen vermerkt. Der Einblick in das Grundbuch kann grundsätzlich auf Antrag von jedem kostenpflichtig stattfinden.

Tipp: In der Praxis zeigt sich, dass viele Makler bzw. Verkäufer einen Grundbuchauszug beibringen. Um sich vor unliebsamen Eintragungsüberraschungen zu schützen, sollte der Auszug maximal zwei Wochen alt sein.

Nach Kaufvertrag-Unterschrift Grundschuldeintrag vornehmen

Sobald die Tinte unter dem Kaufvertrag getrocknet ist, sollten Käufer alles für die Eintragung der Grundschuld in die Wege leiten. Je früher, desto besser, denn jede Verzögerung kann im Umkehrschluss eine Verzögerung der Darlehensauszahlung bedeuten. Nachteilig vor allem dann, wenn der Kaufpreis nicht fristgerecht entrichtet wird und der Verkäufer womöglich Verzugszinsen verlangt.

In sechs Schritten zur Grundschuld- Eintragung

Die Eintragung der Grundschuld ist gar nicht so schwer wie womöglich gedacht. Zunächst wird die Auflassungsvormerkung durch den Notar vorgenommen. Sie gibt den künftigen Immobilien Eigentümer an und bietet eine erste Vertragssicherheit. Verkäufer können durch die Auflassungsvormerkung keinen Verkauf an andere vornehmen.

Im zweiten Schritt wird die Belastungsvollmacht durch den Verkäufer ausgestellt. Solange Käufer rechtlich noch keine finalen Eigentümer der Immobilie/des Grundstücks sind, ist der Grundschuld Eintrag durch sie nicht möglich. Hierfür stellt der Verkäufer die Belastungsvollmacht aus, die an den Notar übermittelt wird. Damit kann er die Eintragung der Grundschuld beantragen.

Der dritte Schritt ist einer der wichtigsten: die Grundbuchbestellung. Damit die Bank die Finanzierungssumme auszahlt, besteht sie auf dem Nachweis der Grundschuld-Eintragung. Dafür übersendet sie Darlehensnehmern das Grundschuldbestellformular. Dies wird an den Notar weitergeleitet.

Im vierten Schritt beurkundet der Notar die Grundschuld. Er erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde, die durch die Käufer unterschrieben wird. Im fünften Schritt wird die Urkunde beim Grundbuchamt eingereicht. Auch dieser Schritt wird durch den Notar übernommen. Bis zur vollständigen Eintragung kann es 3–6 Wochen dauern.

Nach Eintragung der Grundschuld erhält das Kreditinstitut die Urkunde als Ausfertigung. Beigefügt ist auch ein aktueller Grundbuchauszug. Erst jetzt zahlt die Bank das Darlehen aus. Der Notar spielt bei der Grundschuld eine wesentliche Rolle. Die Kosten dafür müssen Käufer unbedingt bei ihrer Darlehensaufnahme berücksichtigen.

Grundschuldeintragung: Wie hoch ist die Kostenbelastung?

An der Eintragung der Grundschuld ist vor allem der Notar beteiligt. Hinzu kommen Kosten durch die Beurkundung des Kaufvertrages sowie die Kostenpauschalen durch das Grundbuchamt. Wer ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises für Grundbuch- und Notarkosten einkalkuliert, ist auf der sicheren Seite.

Sollen beispielsweise 200.000 Euro als Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden, können dafür folgende Kostenbelastungen anfallen: 435 Euro für die Beurkundung, 70 Euro für die Unterschriftsbeglaubigung, 435 Euro Grundbuchkosten, 130,50 Euro Zusatzkosten für den Grundschuldbrief. Alle Kostenaufwendungen werden in den Sätzen des GNotKG festgelegt und sind auch im Vorfeld transparent durch Immobilienkäufer einsehbar.

Ist es sinnvoll, die Grundschuld löschen zu lassen?

Sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, ist die Bank nicht mehr berechtigt, einen Rang in der Grundschuld einzunehmen. Das Kreditinstitut übermittelt an den ehemaligen Darlehensnehmer eine Löschungsbewilligung. Damit hat er das Recht, eine Löschung der Grundschuld vornehmen zu lassen, muss es aber nicht. Viele Immobilienbesitzer fragen sich daher, ob eine Grundschuld gelöscht werden soll oder nicht.

Auch hier gibt es keine pauschale Antwort, denn manchmal kann es sinnvoller sein, die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Eine Löschung ist vor allem dann empfehlenswert, wenn die Immobilie veräußert werden soll. Geht es um die Aufnahme eines neuen Darlehens, ist die Löschung ebenfalls empfehlenswert. Für das Behalten der Grundschuld spricht beispielsweise ein Bankenwechsel. Wer eine Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung und damit verbunden einen Bankenwechsel vornehmen möchte, sollte die Grundschuld behalten.

Wird die Immobilie verkauft, möchten neue Eigentümer oft den Weiterbestand der Grundschuld. Dieser dient ihnen als Sicherheit (u. a. für eigene Finanzierungen). Die Löschung der Grundschuld und die spätere neue Eintragung sind vor allem aus Kostengründen wenig sinnvoll. Im Vergleich zur Grundschuldabtretung kosten Löschung und Neueintragung häufig das Vierfache.

Wie aufwendig ist die Löschung?

Sobald Eigentümern die Löschungsbewilligung des Kreditinstitutes vorliegt, suchen sie den Notar auf. Er leitet alle weiteren Schritte für die Löschung in die Wege. Wie lange der gesamte Prozess dauert, ist lokal unterschiedlich. Manchmal geht es innerhalb weniger Tage, manchmal kann die Löschung der Grundschuld jedoch mehrere Monate dauern.