Ein Haus zu kaufen ist der große Traum vieler Menschen. Kauft man ein Haus, indem ein Mieter oder mehrere Mieter wohnen, gestaltet sich die Eigennutzung oft etwas komplizierter als angenommen. Das liegt daran, dass der neue Eigentümer auch der neue Vermieter ist und sich am Mietvertrag selbst nichts ändert. Der Eigentümer muss dem Mieter also zuerst wegen Eigenbedarf kündigen, bevor er sie selbst einziehen kann.
Für den Käufer kann dieser Umstand allerdings ein lohnendes Geschäft sein, sofern er nicht direkt einziehen muss. Der Preis für leerstehende Immobilien ist nämlich um bis zu 35 Prozent höher als für vermietete Objekte. Im Durchschnitt sind es etwa 10 Prozent Preisunterschied. Möchte man sein Haus verkaufen und der Mieter will nicht ausziehen, sollte man einige rechtliche Aspekte beachten, die in diesem Artikel zusammengefasst werden.
Mieter will vor dem Hausverkauf nicht ausziehen – wie reagieren?
Zunächst sollte man versuchen die Situation mit Diplomatie zu lösen. So kann es sich lohnen den Mieter als erstes zu fragen, ob dieser die Immobilie erwerben möchte. Möchte er dies nicht, könnte er auf den sogenannten “goldenen Handschlag” eingehen – die Vereinbarung einer Abfindungssumme.
Dabei ist es ratsam, zunächst eine kleinere Summe anzubieten, da diese psychologisch gesehen als Anker in der Verhandlung fungiert und die letztendlich zu zahlende Summe meist nicht allzu weit darüber liegt. Alternativ kann man gezielt nach Käufern suchen, die nicht selbst einziehen wollen, sondern nur ein Investitionsobjekt suchen, das vermietet bleiben soll.
Wann der Eigentümer dem Mieter beim Hausverkauf kündigen darf
Grundsätzlich hat der Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter ordentlich oder außerordentlich zu kündigen, wenn die Voraussetzungen dazu vorliegen. Die Kündigung muss unabhängig von der Variante in Schriftform und per Post erfolgen muss. Im Idealfall wird diese per Einschreiben mit Rückschein zugestellt, wodurch der Eigentümer den Erhalt beweisen kann.
Das Kündigungsschreiben muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt sein, damit dieser Monat noch in der dreimonatigen Kündigungsfrist mitgezählt wird.
Kündigungsgründe für eine ordentliche Kündigung sind:
- Erhebliche Vertragsverletzungen
- Eigenbedarf des Vermieter oder naher Angehöriger
- Erhebliche (wirtschaftliche) Verwertungsnachteile bei Vermietung
Für eine außerordentliche Kündigung kann zum Beispiel eine vertraglich nicht vorgesehen Nutzung vorliegen. Weiter Gründe sind unpünktliche Mietzahlungen, hohe Rückstände oder wenn Mieter und Vermieter gemeinsam in einem Haus wohnen.
Was, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht ausziehen will
Weigert sich der Mieter eine wirksame Kündigung zu akzeptieren und innerhalb der Frist auszuziehen, kann ein Räumungstitel erworben werden. Das ist allerdings die letzte Karte, die der Vermieter ziehen kann. Um einen vollstreckbaren Räumungstitel zu erhalten, muss beim Amtsgericht eine Räumungsklage eingereicht werden.
Nach Ablauf einer Räumungsfrist wird der Titel durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckt. Mieter stehen in Deutschland unter besonderem Schutz und oft ist eine sogenannte besondere Härte gegeben. Dennoch existieren diverse Möglichkeiten der Entmietung oder man holt sich Hilfe bei professionellen Beratern.
In diesen Fällen ist eine Räumungsklage relativ aussichtslos und sollte gar nicht erst angestrengt werden, da der Kläger auf den Verfahrenskosten sitzen bleibt. Besondere Härte ist beispielsweise dann gegeben, wenn der Mieter psychisch oder körperlich schwer krank ist oder ein Umzug aufgrund des Alters nicht zumutbar ist.
Eine Räumungsklage ist generell mit einem hohen Risiko verbunden, weshalb ein Fachanwalt zurate gezogen werden sollte. Dieser schätzt die Erfolgschancen ihrer Räumungsklage ein. Wenn der angeklagte Mieter während des Prozesses plötzlich doch zahlt oder freiwillig auszieht, wird die Klage aller Wahrscheinlichkeit nach abgewiesen.
Ähnlich ungünstig verhält es sich bei Mietnomaden. Diese verschwinden meist überraschend. Hat der Vermieter Glück im Unglück und der Rechtsstreit gilt als in der Hauptsache erledigt, muss der Mietnomade die Kosten unter Umständen doch noch tragen.
Vermietetes Haus verkaufen: Vorkaufsrecht
Der Mieter hat in vielen Fällen ein Vorkaufsrecht. Dies bedeutet, das der Eigentümer diesem darüber informieren muss, dass das Haus verkauft werden soll. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit von diesem Vorkaufsrecht gebrauch zu machen. Dabei ist entscheidend, ob der Mieter vor oder nach der Umwandlung in Wohneigentum eingezogen ist. Ein Vorkaufsrecht haben im übrigen auch Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft.
Im Mietvertrag kann außerdem ein Vorverkaufsrecht explizit festgehalten werden. Das kann zum Beispiel dann eine Option sein, wenn der Mieter die Immobilie umfangreich renovieren möchte, wodurch der Wert der Immobilie signifikant steigt. Das Vorverkaufsrecht muss allerdings notariell beurkundet werden.