In den letzten Jahren ist der Wohnungsmarkt zu einem wahren Schlachtfeld geworden. Vor allem in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg bleiben Mieter oft Jahre oder gar Jahrzehnte in ihrer Wohnung, weil diese ihnen ein Gefühl von Sicherheit gibt. Besonders ärgerlich ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf dann, wenn der Mieter keine Wohnung findet.
Mieter stehen in Deutschland unter einem hohen Schutz. Findet er nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs keine Wohnung, droht ihm nicht direkt die Obdachlosigkeit. Die Kündigung selbst ist in der allermeisten Fällen zwar berechtigt, jedoch kann der Mieter vom gesetzlich verankerten Widerspruchsrecht gebrauch machen.
Widerspruch gegen Kündigung wegen Eigenbedarfs – Die Erfolgschancen
In der sogenannten Sozialklausel ist verankert, dass bei Vorliegen von unzumutbarer Härte die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters. Besonders hohe Chancen haben einkommensschwache, behinderte, alte, gebrechliche oder kranke Menschen. Ein entscheidender Faktor ist der Mangel an angemessenen Ersatzwohnraum, der nicht unter zumutbaren Bedingungen erlangt werden kann.
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass der Mieter alle notwendigen Anstrengungen zu unternehmen hat, um Ersatzwohnraum zu beschaffen, sofern dieser finanziell und persönlich zumutbar ist. Die Auslegungen der Wörter “angemessen” und “zumutbar” ist allerdings etwas komplizierter, als es auf den ersten Blick scheinen mag.
Unter angemessenen Wohnraum versteht der Gesetzgeber solchen, der sich an dem bisherigen orientiert. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter ein Recht auf gleichwertigen Wohnraum hat. Er ist verpflichtet, eine Verschlechterung in Kauf zu nehmen, solange diese sich in angemessenem Rahmen hält.
Drastische Verschlechterungen wie Seniorenheime oder sogar Obdachlosenheime sind durch mehrere Gerichtsurteile eindeutig als nicht angemessenen Ersatzwohnraum anerkannt. Die Auslegung, ob etwas angemessen und zumutbar ist, hängt sehr stark vom Einzelfall ab. Einzelne Faktoren, die in die Bewertung mit einbezogen werden, sind zum Beispiel:
- Größe
- Ausstattungsniveau
- Soziodemographische Lage
- Wohnungsart
- Preis
- Zustand
Beweisbarkeit der Bemühung zur Ersatzwohnraumbeschaffung
Mieter müssen im Falle einer Klage genauestens darlegen können, wie, wann und wo sie nach Wohnraum gesucht haben. Dabei gilt der alte Grundsatz “Wer schreibt, der bleibt”.
Jede einzelne Bemühung sollte gut dokumentiert werden. Das kann zum Beispiel auch ein abfotografieren von Zeitungsanzeigen, regelmäßiges dokumentieren von Anzeigen im Internet oder Fotos von überfüllten Wohnungsbesichtigungen beinhalten.
Je nachvollziehbare die erfolglosen Anstrengungen sind, desto geringere Chancen hat der Vermieter das Gegenteil glaubhaft zu machen. Möchte man sich also gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wehren, sollte man von Anfang an seiner Dokumentationspflicht nachkommen.
Wenn der Widerspruch erfolgreich ist
Hat der Mieter mit einem Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolg, hat er ein Anrecht auf ein Fortbestehen des Mietverhältnisses. Allerdings muss es eine Vereinbarung zwischen beiden Parteien folgen. Kommt es zu keiner Einigung, kann eine Urteil diese ersetzen. In den meisten Fällen bedeutet ein erfolgreicher Widerspruch aber nicht direkt, dass der Mieter auf unbestimmte Zeit seinen Wohnraum behält.
Wenn in absehbarer Zeit nicht mehr von unzumutbarer Härte auszugehen ist oder die Interessen des Eigentümers schwerer wiegen, wird der Zeitraum automatisch auf diesen Zeitpunkt begrenzt. Ein unbefristeter Zeitraum kommt eigentlich nur in Ausnahmefällen zustande.
Eine Ausnahme ist beispielsweise dann gegeben, wenn der Härtegrund nicht entfallen kann, weil der Mieter oder die Mieterin dauerhaft pflegebedürftig ist und ein Auszug eine dramatische Verschlechterung der gesundheitlichen Situation mit sich bringen würde. Tritt dieser Fall ein, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs praktisch unmöglich.
Möglichkeit zur Einräumung einer Räumungsfrist
Hat ein Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs keinen Erfolg, kann die Situation unter Umständen zumindest teilweise entschärft werden, indem eine Frist zur Räumung von bis zu einem Jahr eingeräumt wird.
In diesem Fall sollte man sich auf jeden Fall Hilfe bei einem Anwalt holen.
Auch hier geht es um die Interessenabwägung von Mieter und Vermieter. Wiegt das Interesse an der zumindest temporären Weiternutzung des Wohnraums auf Seiten des Mieters höher, hat er gute Aussichten auf die Einräumung einer Räumungsfrist.