In vielen Fällen müssen sich Mieter mit Sonderklauseln in Mietverträgen abfinden. Besonders häufig tritt dies in Metropolregionen auf. Das liegt daran, dass Vermieter in Städten wie Berlin oder München in einer gewissen Machtposition sind. Die Mindestmietdauer bedeutet Sicherheit aus Sicht des Eigentümers. In der Regel liegt die Laufzeit der Mindestmietdauer bei zwischen einem und vier Jahren.
Die Wirksamkeit einer solchen Klausel kommt übrigens dadurch zustande, dass beidseitig auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichtet wird. Das wird Kündigungsausschlussklausel genannt. Mieter verpflichten sich damit, den Wohnraum für die vereinbarte Mindestlaufzeit anzumieten. Gleichzeitig verzichtet der Vermieter darauf, dem Mieter innerhalb der Laufzeit kündigen zu können. Der Vermieter kann aber trotzdem wegen Eigenbedarfs kündigen, es sei denn die Vertragsklausel schließt dies explizit aus.
Nach Ablauf der Frist gilt das ordentliche Kündigungsrecht. Bestehen Mietverhältnisse bis zu fünf Jahre, beträgt die ordentliche Kündigungsfrist drei Monate. Eine Mindestmietdauer von 48 Monaten würden also bedeuten. dass der Mieter frühestens nach 51 Monaten ausziehen kann. Doch nicht immer bedeutet eine solche Vereinbarung, dass dem Mieter die Hände gebunden sind.
Neben der Kündigungsausschlussklausel kann auch eine Gesamtmietdauer vereinbart werden. Der Unterschied besteht hier darin, dass keine Mindestmietdauer sondern eine maximale Mitdauer festgelegt wird. Nach Ablauf der Gesamtmietdauer hat der Vermieter die Wohnung zur freien Verfügung. Bei dieser Variante handelt es sich um einen sogenannten Zweitmietvertrag. Das wichtigste Rund ums Thema Mindestmietdauer wollen wir in folgendem Artikel erläutern.
Wann eine Mindestmietdauer im Mietvertrag rechtens ist
Grundsätzlich ist die Vereinbarung einer Mindestmietdauer im Mietvertrag rechtens. Sie muss allerdings explizit vertraglich erwähnt sein. Daneben bedarf es immer der Schriftform.
Gesetzlich vorgeschrieben kann eine solche Vereinbarung maximal für 48 Monate getroffen werden. Das verhindert, dass der Mieter unangemessen benachteiligt wird.
Es gibt allerdings einen wichtigen Unterschied, ob ein Kündigungsverzicht mit oder ohne Vordruck vereinbart wurde. Wurde er individuell ausgehandelt, ist die Mindestdauer des Mietvertrages völlig variabel. Die Begrenzung von vier Jahren greift hier nicht. Ein Kündigungsausschluss kann ebenfalls bei Staffelmietverträgen verhandelt werden. Die Laufzeit ist dabei auch auf vier Jahre begrenzt.
Wie eine Formulierung zur Mindestmietdauer im Mietvertrag aussieht
Eine wirksame Formulierung, die eine Mindestlaufzeit des Mietverhältnisses beschließt, kann wie folgt aussehen:
“Beide Parteien verzichten wechselseitig für einen Zeitraum von 24 Monaten auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals nach ablauf des vorgenannten Zeitraumes unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich.”
Mindestmietdauer bei einer Trennung
Haften laut Mietvertrag die Partner oder Eheleute gesamtschuldnerisch, ändert auch eine Trennung daran nichts. Zieht einer der beiden Parteien nach der Trennung aus, bleibt er trotzdem weiterhin haftbar. Das liegt daran, dass das Risiko auf Seiten der Mieter liegt und diesen bewusst sein muss. Dem Vermieter kann ein solches Risiko nicht angerechnet werden.
Trotz Mindestmietdauer frühzeitig kündigen – Wie geht das?
Die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung besteht eigentlich nur dann, wenn triftige Gründe vorliegen. Diese sind in § 543 und § 569 des BGB festgehalten. Die nachfolgend genannten Gründe kommen in frage, sofern sie nicht vom Mieter verschuldet oder vorhersehbar waren.
- Wechsel der Universität oder Hochschule: Um ein notwendiges Maß an Flexibilität zu gewährleisten, können Studenten bei einem Wechsel außerordentlich kündigen.
- Schwangerschaft: Wird ein Kind erwartet und die Wohnung ist zu klein für ein Kind, kann das ein triftiger Grund für ein vorzeitiges Beenden des Mietvertrages sein.
- Mietmangel: Ist die Wohnsituation aufgrund von Mängeln an der Mietsache nicht zumutbar, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen.
Entscheidend dafür, ob man diese Unzumutbarkeit der zuvor genannten Gründe zur außerordentlichen Kündigung nutzen kann, ist der §242 Leistung nach Treu und Glauben. War es bei Abschluss des Mietvertrages z.B. nachweislich vorhersehbar, dass eine Schwangerschaft bevorsteht, kann man nicht von Unzumutbarkeit sprechen. Die Mietpartei wusste ja bereits, dass eine Schwangerschaft bevorsteht und hat trotz dessen die Wohnung gemietet.
Einer der beliebtesten Methoden ist allerdings die Nachmietersuche. Wichtig ist immer, dass man ein Gespräch mit dem Vermieter sucht und die Situation schildert. Oft stimmen die Vermieter einer vorzeitigen Kündigung unter diesen Umständen zu. Dieser hat aber das Recht, frei darüber zu entscheiden, ob er den oder die vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert.
Eine weitere Möglichkeit, die zwar der letzte Ausweg sein kann, aber von der Kooperationsbereitschaft des Vermieter abhängt, ist die Suche von Untermietern. Dadurch kann die Mietbelastung zumindest in Teilen begrenzen. Eventuell kann man die Belastung sogar komplett ausgleichen. Auch hier empfiehlt sich ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter. Eine solche Lösung verhindert jedoch nicht, dass man selbst für Mietausfälle haftbar gemacht werden kann.
Wenn Zweifel bestehen einen Anwalt aufsuchen
In der Not kann es ratsam sein, dass man de Expertise eines Rechtsanwalts einholt. Das ist vor allem dann notwendig, wenn es auf einen Rechtsstreit hinausläuft, weil sich der trotz Unzumutbarkeit weigert, die Beendigung des Mietverhältnisses zu akzeptieren.
Eventuell findet dieser auch eine erhebliche unangemessene Benachteiligung im Mietvertrag. Schätzungsweise 80 – 90 % der Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln. Der Rechtsbeistand wird besser Einschätzen können, welche Erfolgsaussichten die einzelnen Möglichkeiten versprechen.