Mieterhöhung – Vergleichswohnung finden

Um eine Mieterhöhung zu begründen gibt es mehrere Wege. Eine einfach Möglichkeit ist die Berufung auf den Mietzins von vergleichbaren Objekten. Möchte man diese Möglichkeit in Betracht ziehen oder hat sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung darauf gestützt, gilt es einige Punkte zu beachten.

Begründet der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen mit sogenannten Vergleichswohnungen, muss es dem Mieter mühelos möglich sein, diese auch auffinden und vergleichen zu können. Worauf man bei einer Erhöhung der Miete aufgrund von Vergleichswohnungen achten muss, legt dieser Artikel ausführlich dar.

Mieterhöhung – Der Mieter muss Vergleichswohnung finden können

Um die Vergleichswohnung finden zu können, benötigt der Mieter eine genau Angabe der Lage. Alleine ungenaue Angaben, um welche Wohnung innerhalb eines Stockwerkes es sich handelt, reichen aus, um das Mieterhöhungsverlangen zu kippen.

Das geht so weit, dass er sie direkt finden können muss, ohne beispielsweise bei bei der Nachbarschaft nachzufragen. Im Idealfall gibt der Vermieter nicht nur das Geschoss und die Adresse an, sondern auch spezifische Angaben. Dazu zählen beispielsweise die Wohnungsnummer, der Name des Mieters der Vergleichswohnung oder auch eine genaue Lagebeschreibung innerhalb des Geschosses.

Daneben können auffällige Merkmale zur Beschreibung der Lage genutzt werden. Das könnte zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Vergleichswohnung die einzige mit einer andersfarbigen Tür ist.

Was versteht man unter Vergleichswohnung?

Wie der Name schon verrät, müssen die Wohnungen mit der des Mieters vergleichbar sein.
Dazu werden bestimmte Merkmale der Wohnungen in den Vergleich mit einbezogen.
Prinzipiell ist eine Vergleichswohnung auch dann vergleichbar, wenn sie in ihrer Größe nicht wesentlich abweicht. Folgende Merkmale müssen in einen Vergleich mit einbezogen werden:

• Größe und Art der Wohnung
• Beschaffenheit
• Baujahr
• Lage (möglichst innerhalb derselben Gemeinde)
• Preis pro Quadratmeter

Wichtig zu wissen ist, dass die Angabe von Vergleichswohnungen die Mieterhöhung nur begründet. Der Mietzins darf nach der Erhöhung die ortsübliche Miete nicht überschreiten.
In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Mieter anzweifelt, dass die Vergleichswohnungen zu üblichen Konditionen vermietet werden.

Den tatsächlichen Beweis braucht der Vermieter aber erst vor Gericht vorzulegen, falls er den Mieter verklagen möchte. Berufen kann er sich in erster Linie auf den Mietspiegel, Entgelte von drei einzelnen Vergleichswohnungen oder auf ein Gutachten von einem Sachverständigen.

Die Mieterhöhung im BGB

Die Mieterhöhung bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Die entsprechenden Paragraphen sind die §§ 558 ff BGB. Dort ist geregelt, dass der Vermieter sich bei einer Erhöhung am ortsüblichen Mietzins orientieren muss.

Grundlage bilden in diesem Fall die vorher schon erwähnten Vergleichswohnungen. Außerdem ist eindeutig festgelegt, dass das Mieterhöhungsverlangen in Schriftform zu verfassen ist und es eine Begründung beinhalten muss.

Mieterhöhung – Welche Fristen gelten

Um den Mieter vor einer zu starken Erhöhung zu schützen, gilt eine Sperrfrist von 12 Monaten. Nach Ablauf der Sperrfrist kann der Vermieter erstmals eine Erhöhung des Mietzinses geltend machen. Grundsätzlich hat der Mieter zwei Monate Zeit dem Mieterhöhungsverlangen zu widersprechen oder zuzustimmen.

Das bedeutet, dass die neue Miete ab dem dritten Monat nach Erhalt des Verlangens zu zahlen ist. Möchte der Vermieter eine Zustimmung vor Gericht erzwingen, hat er nach Ablauf der zweimonatigen Zustimmungsfrist, die Möglichkeit eine Zustimmungsklage einzureichen.

Ist das Mieterhöhungsverlangen gerechtfertigt, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen. Das bedeutet, dass er drei Monate nach Zugang des Schreibens aus der Wohnung ausziehen kann.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Vermieter das Kündigungsschreiben innerhalb der Zustimmungsfrist erhält. Als kleiner Tipps sei noch erwähnt, dass man die Kündigung bestenfalls per Einschreiben mit Rückschein versendet.

Mieterhöhung nach Kauf einer Immobilie

Nach dem Kauf einer Immobilie gelten grundsätzlich die gleichen Bedingungen wie vor dem Eigentümerwechsel. Es gilt der Grundsatz “Kauf bricht Miete nicht”. Bestehende Mietverträge bleiben also erstmal unberührt. Auf Seiten des Vermieters besteht natürlich die Möglichkeit, den Mieter um einen neuen Mietvertrag zu bitten.

Wann darf bei einer Modernisierung die Miete erhöht werden?

Ob man als Vermieter die Kosten von Baumaßnahmen auf den Mietzins umlegen kann, hängt davon ab um welche Kostenart es sich handelt. Rechtlich gesehen gibt es einen Unterschied zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen.

Erstere können finanziell durch Mieterhöhung ausgeglichen werden. Das liegt daran, dass sie den Bewohnern des Hauses zugute kommen. Dabei gibt es allerdings zwei kleine Einschränkungen. Modernisierungsmaßnahmen, die eine Primärenergieeinsparung zum Zweck haben oder der Bau neuen Wohnraums berechtigen nicht zur Mieterhöhung.