Heizkostenabrechnung ist fehlerhaft oder falsch

Fehlerhafte Heizkostenabrechnungen sind nicht immer auf den ersten Blick als solche zu erkennen. Um sie im Detail zu verstehen, muss man nicht nur inhaltliche, sondern auch rechtliches Fachwissen mitbringen. Die meisten Menschen werden früher oder später in die Situation kommen, dass der Nachzahlungsbetrag etwas zu hoch erscheint.

Diese Vermutung ist oft richtig, denn schätzungsweise jede zweite Heizkostenabrechnung ist fehlerhaft. Fehler in der Heizkostenabrechnung können auf verschiedene Arten und Weisen zustandekommen. Zum einen können sie formeller bzw. inhaltlicher Natur sein, zum anderen können sie falschen Berechnungen zugrunde liegen.

Wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter nach § 556 III 2 BGB zwölf Monate Zeit hat, Nachforderungen geltend zu machen. Die einzige Ausnahme von dieser Regelung kommt zustande, wenn der Vermieter eine Verspätung nicht zu verschulden hat. 

Wie man eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung erkennt

Zuerst sollte man bei jeder Heizkostenabrechnung prüfen, ob man die Berechnungen nachvollziehen kann. Grundsätzlich muss eine Heizkostenabrechnung “zweckmäßig und übersichtlich” aufgegliedert sein.

• Nur so ist sie vom Mieter nachvollziehbar und rechnerisch prüfbar.
• Erfüllt sie diese Anforderung nicht, spricht man von formellen Fehlern.
• Am offensichtlichsten ist ein falscher Abrechnungszeitraum.
• In der Regel beträgt die Dauer zwölf Monate und beginnt einen Tag nach Ende des vorherigen Abrechnungszeitraumes.
• Bei einem Mieterwechsel wird meist eine Zwischenablesung durchgeführt.
• Dies kann die Vergleichbarkeit etwas erschweren.
• Die Kosten dieser Zwischenabrechnung dürfen dem Mieter nicht berechnet werden.

Die Berechnung der Nachzahlung enthält die Brennstoffkosten und die Heizungsnebenkosten. Diese Aufstellung der Kosten ist jedoch von der Heizungsart abhängig und bei Ölheizungen besonders oft fehlerhaft. Der Vermieter darf nicht einfach die Anschaffungskosten der Lieferungen auf die Mieter verteilen, sondern ist verpflichtet, den tatsächlichen Verbrauch zu berechnen.

Selbiges gilt für Heizungen, die mit Fernwärme oder Gas betrieben werden. Auch hier müssen die vom Mieter verbrauchten Mengen als Grundlage dienen, welche dann mit dem Preis der Brennstoffe multipliziert werden.

Blick auf den Verteilschlüssel werfen

Einen Blick auf den Verteilschlüssel sollte man in jedem Fall werfen. Dieser darf sich auch bei leerstehenden Wohneinheiten nicht zum Nachteil des Mieters ändern. Die Heizkosten für leerstehende Wohnungen muss also der Vermieter zahlen. Stimmt der Verteilschlüssel nicht, ist die Berechnung der Heizkosten von Grund auf fehlerhaft und der Mieter kann seine Einwände geltend machen.

Jede Heizkostenabrechnung enthält verschiedene Nebenkosten, die zum Energieverbrauch hinzukommen. Darunter fallen beispielsweise die Stromkosten der Anlage, die Immissionsschutzmessung, die Ablesungs- und Abrechnungsgebühren, die Prüfung auf Legionellen und alle paar Jahre die Kosten für eine professionelle Tankreinigung.

Grundsätzlich gilt, dass Kosten für die Wartung auf den Mieter umgelegt werden können, der Vermieter die Reparaturkosten aber selbst tragen muss. Um auszuschließen, dass der Vermieter Rechnungen als Wartung abzurechnen versucht, lohnt sich ein Vergleich mit der Rechnung des Vorjahres und notfalls einer Einsicht in die Rechnungen des Vermieters.

Fehlerhafte Abrechnung auf Grund von technischen Mängeln

Ein Durchflussmesser für die Heizung schafft übrigens Abhilfe, wenn Mängel am Durchfluss erahnt werden. Möglicherweise besteht trotz formal korrekter Abrechnung der Verdacht, dass der Verbrauch niedriger liegen müsste. Das kann auf fehlerhafte Messungen zurückzuführen sein. Eine gängige Methode zur Berechnung der Heizkosten ist ein sogenannter Verdunstungsmesser, welcher am Heizkörper angebracht ist.

• Wird geheizt, so steigt auch die Menge an verdunsteter Flüssigkeit.
• Mittlerweile findet man oft elektronische Heizkostenverteiler vor.
• Bei Lufterhitzern und Fußbodenheizungen kommen Wärmemengenzähler zum Einsatz.
• Wichtig zu wissen ist, dass jede Art von Heizkostenverteiler nur dann korrekt misst, wenn er am vorgeschriebenen Messpunkt montiert wurde.
• Der Monteur muss für eine richtige Messung den entsprechenden Heizkörper einstufen.
• Ist der Heizkörper falsch eingestuft, können mehrere hundert Euro auf der Abrechnung stehen, die eigentlich gar nicht berechtigt sind.

Eine einfache Methode, die Abrechnung zu prüfen, ist der Abgleich mit den Abrechnungen der Nachbarn. Sind deren Heizkörper die gleichen, müssen die gleichen Faktoren zur Berechnung beachtet werden.

Was tun bei einer fehlerhaften Heizkostenabrechnung?

Zunächst sollte man den Vermieter auf eine fehlerhafte Abrechnung der Heizkosten hinweisen. Dieser hat dann Gelegenheit die Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Frist zu korrigiert. Tut er dies jedoch nicht, verfällt sein Anspruch auf eine Nachforderung der Heizkosten.