Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist heutzutage zu einem echten Problem in Großstädten geworden. Spekulanten sehen in Mietern oft nur eine Hürde auf dem Weg zu hohen Profiten. Gentrifizierung spaltet arm und reich, treibt Immobilienpreise in unglaubliche Höhen und lässt so manchen Investor menschliche Schicksale vergessen. Die Trickkiste, in die Spekulanten bei hohen Gewinnen gerne greifen, nennt sich Entmietung.
Besonders problematisch ist Entmietung für einkommensschwache Gesellschaftsgruppen, wie beispielsweise junge Menschen, Familien, Rentner oder Sozialhilfeempfänger. Das liegt zum einen daran, dass sie sich oft keinen Rechtsbeistand leisten können und den Rechtsweg scheuen. Zum anderen liegt es aber auch an den fehlenden Ausweichmöglichkeiten in überfüllten Großstädten. In diesem Artikel erklären wir, was Entmietung genau bedeutet und wie man sich dagegen zur Wehr setzen kann.
Entmietung Definition – Was ist das eigentlich?
Unter Entmietung versteht man grenzwertige oder teils illegale Tricks und Methoden, den oder die Mieter durch enormen Druck zu einem Auszug zu drängen. Ziel des Eigentümers ist es, möglichst schnell leeren Wohnraum zu haben, welcher entweder saniert, neu vermietet, weiterverkauft oder nach einem Abriss neugebaut wird. In Deutschland sind Mieter vor Willkür des Wohnungs- oder Hauseigentümers gut geschützt.
Mieterhöhungen und deren zeitlicher Abstand sind gesetzlich geregelt. Alleine nur die Tatsache, dass die Wohnungen leerstehen sorgt für einen höheren Verkaufspreis. Dies führt dazu, dass es für Vermieter finanziell gesehen sogar mehr Sinn machen kann, Wohnungen einfach leer stehen zu lassen, statt zukünftige Profite nicht realisieren zu können.
Ist Entmietung strafbar?
Seit dem 01.01.2019 ist die Entmietung eine Ordnungswidrigkeit nach § 6 WiStG. Dabei kann die Geldbuße bis zu 100.000 Euro hoch sein. In einigen Top-Lagen schreckt das viele Vermieter zwar noch immer nicht genug ab, da der Profit extrem viel höher sein kann, es ist aber zumindest mal ein richtiger Schritt. Schier endlose Sanierungsarbeiten, die ohne rechtzeitigen Ankündigung stattfinden, sind in diesem Gesetz zum Beispiel explizit unter Strafe gestellt.
Die miesen Entmietungs-Tricks der Vermieter
Die Tricks, auf die Vermieter bei der Entmietung zurückgreifen, sind vielfältig. Telefonterror, das Abstellen von Wasser, Heizung und Strom wegen angeblicher Bauarbeiten oder sich absichtlich über Monate erstreckende Sanierungsmaßnahme. Winken hohe Gewinne, ist die Kreativität praktisch grenzenlos.
Eine der mit Abstand beliebtesten Methoden ist das Umhüllen des Hauses mit Gerüsten, an denen dann verdunkelnde Folien oder Planen befestigt werden. Das hat gleich mehrere Nachteile für die Mieter. Es kommt wenig bis kein Sonnenlicht in die Wohnung, die Aussicht ist dahin und die Stromkosten steigen, da man länger das Licht anmachen muss.
Eine besonders fiese Masche ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Meist kann der Mieter oft nichts tun, als sich direkt auf Wohnungssuche zu begeben. Das liegt daran, dass die einzige Möglichkeit dies zu verhindern darin besteht, entweder den Eigenbedarf als vorgeschobenen Kündigungsgrund zu beweisen oder auf unzumutbare Härte zu bestehen.
Beispiele für unzumutbare Härte sind:
- Behinderung
- Schwere Krankheit
- Mangel an Ersatzwohnraum
- Probleme beim Wechsel der Schule oder des Kindergartens
- Kinder
- Zu geringes Einkommen
Die Wahrscheinlichkeit unzumutbare Härte geltend machen zu können ist dann besonders hoch, wenn entweder mehrere Gründe zutreffen oder eine signifikante Gesundheitsgefährdung oder -belastung bevorstehen würde. In diesen Fällen wiegt das Interesse des Vermieters oft weniger schwer als das Interesse des Mieters.
Korrektes Vorgehen bei Kündigungsbescheiden
Flattert eine Kündigung wegen Eigenbedarf in Haus, sollte man schnell reagieren, da der Widerspruch mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen muss.
Psychologischen Druck aufbauen kann der Eigentümer ebenfalls durch Ankündigungen von Modernisierungen, die tatsächlich nie ausgeführt werden. Die Kosten solcher Maßnahmen können mit bis zu 11 Prozent auf die Mieter umgelegt werden. Diese stehen dann nicht selten vor der Frage, ob ihr Einkommen für eine erhöhte Miete reichen wird.
Zu den oben genannten Tricks gehören auch diverse versehentliche Überweisungen, wie sie im Bereich des sonstigen Einzugs thematisiert werden. Mit ein paar Kniffen kann man sich hierbei aber auch gegen die Willkür und den Druck des Vermieters absichern.
Hat der Mieter ein Anrecht auf Abfindung?
Die schlechte Nachricht ist, dass es auf rechtlichem Wege keinen Anspruch auf eine Abfindung wegen Entmietung gibt. Die gute Nachricht ist, dass Mieter im Einzelfall oft einen Deal eingehen können. Manchmal ist es für Mieter und Vermieter die beste Lösung sich auf eine Abfindungssumme zu einigen, die sich meist zwischen 5.000 und 10.000 Euro bewegt.
Dabei gibt es nur ein Problem. In Großstädten wie Berlin kann es unter Umständen problematisch werden, wenn der Mieter keine neue Wohnung innerhalb der Frist findet, was vor allem bei Geringverdienern der Fall ist.
Außerdem laufen Mieter Gefahr über den Tisch gezogen zu werden, weil die Abfindung von vorneherein gar nicht fließen sollte. Deshalb sollte man immer einen Anwalt konsultieren und vertraglich festhalten, wie und wann das Geld gezahlt werden soll.
Es gibt eigentlich nur eine Möglichkeit das Geld auch sicher langfristig für sich zu behalten, nämlich Notaranderkonten mit einem Sperrvermerk. Selbst bei einer Insolvenzanmeldung des Vermieters hat der Insolvenzverwalter keine Möglichkeit diese Zahlung anzufechten.
Entmietung wegen Sanierung
Eine Entmietung wegen einer Sanierung ist nicht ganz einfach durchzubringen. Der Vermieter muss genau begründen können, warum eine Sanierung unbedingt notwendig ist. Darüber hinaus, was noch schwieriger ist, muss er darlegen, weshalb kein Fortbestand des Mietverhältnisses während der Zeit der Arbeiten möglich ist. Es kann also nicht einfach so behauptet werden, dass eine umfassende Sanierung und ein Umzug notwendig ist.
Es müssen konkrete Berechnungen zugrunde liegen, die eindeutig nachweisen, dass ein Fortführen der Mietverhältnisse mit hinreichend großen finanziellen Nachteilen verbunden ist. Allgemein ist eine Sanierung kein Kündigungsgrund und eignet sich äußerst selten für eine Entmietung.
Die Eingriffe in die Bausubstanz müssen sich auf das gesamte Gebäude erstrecken, tatsächlich notwendig und so erheblich sein, dass nur ein Auszug der Mieter in Frage kommt. In Einzelfällen kann es sogar passieren, dass der Vermieter die zeitweiligen Unterbringungskosten übernehmen muss. Eine Entmietung wegen Sanierung ist eine Methode, die in den allermeisten Fällen gar nicht möglich ist und deshalb auch keine Mühe wert ist.
Sanierung ist zudem eine gute Möglichkeit auch unliebsame Mieter aus dem Haus zu bekommen, die das Haus partout nicht verlassen wollen, es aber in einem desolaten Zustand verfallen lassen haben. In einem solchen Fall sollte auch ein Hausverkauf nicht ausgeschlossen werden bzw. nach Wegen gesucht werden, um solche Personen, öfter auch Messies genannt, loszuwerden.