Der Wert des Immobilienmarktes in Deutschland wird im Jahr 2025 voraussichtlich bei mehr als 33 Billionen Euro liegen. Immobilienbewertungen werden vor allem dann relevant, wenn es darum geht, eine Immobilie zu kaufen, zu verkaufen oder zu finanzieren. Wie die Bezeichnung schon vermuten lässt, dienen diese dazu, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.
Klar: Wer weiß, was ein Haus (oder eine Wohnung) wert ist, kann in der Regel auch selbstsicherer in Verhandlungen eintreten. Daher ist eine präzise Bewertung sowohl für Eigentümer als auch für Käufer oder Investoren von Bedeutung. Auf ihrer Grundlage lassen sich fundierte Entscheidungen treffen.
Aber wie läuft eine Immobilienbewertung eigentlich ab? Und welche Bewertungsverfahren gibt es? Diese und weitere Fragen werden in den folgenden Abschnitten beantwortet.
Ablauf der Immobilienbewertung
So unterschiedlich Immobilien auch sein können: Der Ablauf ist, unter anderem auch bei einer Immobilienbewertung Düren, so gut wie immer gleich – oder zumindest sehr ähnlich. Genau das gibt denjenigen, die die Immobilienbewertung in Auftrag gegeben haben, die Sicherheit zu wissen, welcher Schritt als Nächstes folgt.
Vorbereitung und Zieldefinition
Damit das Ergebnis der Immobilienbewertung so präzise wie möglich ist, ist es wichtig, in Bezug auf die Vorbereitung derselben keine Kompromisse einzugehen. Zunächst wird – gemeinsam mit dem Auftraggeber – der Zweck der Bewertung definiert.
Oder anders: Warum soll die Bewertung durchgeführt werden? Geht es darum, die betreffende Immobilie zu kaufen bzw. zu verkaufen? Geht es um eine Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung?
Fest steht: Der Zweck der Bewertung hat Einfluss auf die Wahl des Bewertungsverfahrens und auf die Methodik, die bei der Bewertung angewendet wird. Umso wichtiger ist es, hier von vornherein transparent zu arbeiten.
Im Zuge der Vorbereitung werden auch alle relevanten Unterlagen gesammelt. Hierzu gehören unter anderem:
- Grundbuchauszüge
- Baupläne
- frühere Gutachten
- Mietverträge.
Hieraus lassen sich wichtige Informationen, die bei der Bewertung berücksichtigt werden müssen, ablesen. Sie dienen dem Gutachter als Grundlage.
Besichtigung der Immobilie
Wenn die entsprechenden Vorarbeiten erledigt wurden, ist es an der Zeit, die Immobilie zu besichtigen. Hier geht es nicht nur darum, den äußeren Zustand zu kontrollieren, sondern auch darum, etwaige „besondere Merkmale“ ausfindig zu machen, die den Wert der Immobilie beeinflussen können. Zu den wichtigsten Details gehören unter anderem:
- die Qualität der Bausubstanz,
- etwaige Modernisierungen,
- der Zustand von Elektrik und Sanitäranlagen und
- der Zustand des Gartens und der Außenanlagen.
Kurz: Es gibt viele Faktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen und die auf dem Papier schlicht nicht ersichtlich sind.
Die eigentliche Bewertung
Um eine Immobilie zu bewerten, kommen drei gängige Bewertungsverfahren zum Einsatz. Je nach Zweck der Bewertung entscheidet sich der Gutachter zwischen den folgenden Varianten:
Das Vergleichswertverfahren
Hier wird die Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung verglichen. Wichtig ist, dass die jeweiligen Vergleichsimmobilien dieselben (oder zumindest ähnliche) Merkmale aufweisen. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen angewendet, da hier oft ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
Das Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren geht es darum, den möglichen Ertrag der Immobilie zu ermitteln. Diese Bewertungsvariante kommt besonders oft bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Hier werden vor allem die erzielbaren Mieteinnahmen und die zu erwartenden Kosten (z. B. für Instandhaltung) berücksichtigt.
Das Sachwertverfahren
Hier wird – wie die Bezeichnung vermuten lässt – der Sachwert (zum Beispiel die Baukosten und Bodenwert) ermittelt. Die Grundlage hierfür bilden die Kosten, die für die Errichtung der Immobilie unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage und der Abnutzung (Alterswertminderung) relevant werden.
Dieses Verfahren kommt vor allem bei speziellen Immobilien zum Einsatz, wenn es wenig Vergleichswerte gibt. Ein typisches Beispiel wäre ein besonders individuell gestaltetes Einfamilienhaus oder eine gewerbliche Immobilie.
Die Erstellung des Gutachtens
Nachdem der Gutachter die Immobilie besichtigt und sich für ein Bewertungsverfahren entschieden hat, erstellt er das eigentliche Gutachten. Hierin werden dann alle relevanten Informationen zusammengefasst, die aufzeigen, wie der Experte das betreffende Ergebnis berechnet hat. Immerhin soll das Gutachten auch für Laien bestmöglich nachvollziehbar sein. Das bedeutet, dass das Gutachten:
- eine detaillierte Beschreibung der Immobilie,
- Informationen zum angewendeten Bewertungsverfahren sowie
- eine Begründung der Wertermittlung
enthält. In den meisten Fällen werden Gutachten schriftlich verfasst. Das Endergebnis umfasst meist mehrere Seiten. Auftraggeber können das Dokument nutzen, um zum Beispiel rechtliche oder finanzielle Entscheidungen zu treffen. Häufig werden auch Gutachten in Auftrag gegeben, weil ein Nachweis gegenüber Banken, Behörden oder Gerichten vorgebracht werden muss.
Vorteile einer professionellen Immobilienbewertung
Eine professionelle Immobilienbewertung ist mit zahlreichen Vorteilen verbunden. Einige der überzeugendsten Argumente werden in den folgenden Abschnitten aufgeführt.
Objektive Marktwertbestimmung
Hierbei handelt es sich sicherlich um den überzeugendsten Vorteil überhaupt. Ein Gutachten bietet die Möglichkeit, den Marktwert einer Immobilie objektiv festzustellen. Der professionelle Gutachter bewertet die Immobilie neutral und komplett ohne emotionale Bindung. Genau das schafft die Basis für eine faire und realistische Einschätzung.
Sicherheit bei finanziellen Entscheidungen
Bei einem Immobilienkauf (oder Immobilienverkauf) handelt es sich um einen weitreichenden Schritt. Eine fundierte Immobilienbewertung hilft dabei, einzuschätzen, welcher Preis unter dem Strich gerechtfertigt ist. Auf der Grundlage des Dokuments können beispielsweise Käufer sicherstellen, dass sie nicht mehr für die Immobilie bezahlen, als sie tatsächlich wert ist, weil sich zum Beispiel noch Asbest in den Wänden befindet. Umgekehrt profitieren Käufer davon, dass der Preis, den sie veranschlagen, realistisch ist.
Rechts- und Steuerfragen
Dieser Aspekt gerät oft in Vergessenheit, aber: Eine professionelle Bewertung kann auch in Bezug auf rechtliche oder steuerliche Fragestellungen relevant werden. So werden Immobilienbewertungen oft im Zusammenhang mit der Erbschaft- oder Schenkungssteuer benötigt. Zudem können besagte Bewertungen auch im Rahmen einer Scheidung dabei helfen, das Vermögen gerecht aufzuteilen.
Zu guter Letzt ist es möglich, eine Bewertung für die Festlegung von Mietpreisen und eventuellen Mieterhöhungen heranzuziehen.
Transparenz und Vertrauen
Ein professionelles Gutachten trägt das Potenzial in sich, Transparenz und Vertrauen zu unterstreichen. Von ihm können sowohl Käufer als auch Verkäufer profitieren. Gleichzeitig lässt sich auf seiner Basis Unsicherheiten und Missverständnissen vorbeugen. Im Idealfall hilft es sogar dabei, dass sich beide Parteien auf den gleichen Wert einigen können. Es ist definitiv nicht übertrieben zu behaupten, dass ein Gutachten den Verkaufsprozess unkomplizierter gestalten kann.
Kosten einer Immobilienbewertung
Leider ist es nicht möglich, im Rahmen einer Immobilienbewertung von Standardkosten oder Ähnlichem zu sprechen. Wie teuer (oder wie günstig) es ist, eine Immobilie zu bewerten, ist unter anderem vom Umfang der Bewertung und der Komplexität des Objekts abhängig.
Wer sich für eine vergleichsweise einfache Immobilienbewertung eines Einfamilienhauses interessiert, sollte mit mindestens etwa 800 Euro rechnen. Bei komplexeren Objekten oder größeren Immobilien wie Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Immobilien können die Kosten deutlich höher ausfallen.
Zu guter Letzt sind die Kosten unter anderem auch vom gewählten Bewertungsverfahren, der Dauer der Besichtigung und dem Umfang des Gutachtens abhängig. Wer hier auf der sicheren Seite sein und optimal planen möchte, sollte vorher explizit beim Gutachter seines Vertrauens nachfragen, mit welchen Kosten er rechnen muss. Es ist ratsam, sich im Vorfeld ein detailliertes Angebot einzuholen.
Fazit
Viele Menschen bemerken heutzutage immer wieder, dass bezahlbarer Wohnraum in Deutschland knapp ist. Aber was bedeutet eigentlich „bezahlbar“? Und wann ist ein Preis gerechtfertigt? Wer den Marktwert einer Immobilie bestimmen möchte, wird in der Regel früh mit dem Thema „Immobilienbewertung“ konfrontiert.
Eine professionelle Bewertung bietet zahlreiche Vorteile. Wer sie durchführen lässt, weiß am Ende genau, wie viel das betreffende Objekt wert ist. Die Kosten, die der Gutachter am Ende in Rechnung stellen wird, sind variabel und von vielen Details abhängig.
Grundsätzlich hilft eine professionelle Bewertung dabei, Transparenz und Vertrauen zu schaffen und Konflikte zu vermeiden.