Einheitsbewertung Grundbesitz

Der Wusch vom Eigenheim existiert in vielen Menschen. Bevor man diesen Traum wahr werden lassen kann, muss man sich erst viele Gedanken machen. Es gilt zu entscheiden, ob man sich ein Eigenheim selbst bauen oder lieber doch kaufen möchte. Wofür man sich auch entscheidet, es gibt viel zu erledigen.

Den Grundbesitz für das Finanzamt einheitlich bewerten

Wenn man beabsichtigt ein Haus zu bauen, lässt ein Schreiben samt Fragebogen vom Finanzamt in der Regel nicht lange auf sich warten. In diesem Schreiben wird man aufgefordert, Auskunft über den Zustand des Grundstücks zu geben. Auf dem Fragebogen zur Einheitsbewertung des Grundbesitzes werden folgende Angaben abgefragt:

• Angaben zur bebauten Fläche
• Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit
• Höhe der Baukosten
• Auskunft über die Gebäudeart
• Art der Bauweise
• Anzahl der Wohneinheiten
• Größe der Gesamtwohnfläche
• Art der Beheizung
• Anzahl der Bäder
• Pkw-Stellplätze

Wozu dient die Einheitsbewertung des Grundbesitzes?

Der Einheitswert nimmt Einfluss auf die Versteuerung. Anhand des Einheitswertes wird durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag bestimmt. Für Betriebsgrundstücke ist die Gewerbesteuer relevant. Der Gewerbeertrag wird um 1,2 % des Einheitswertes des Betriebsgrundstücks gekürzt. Zweck ist es hierbei, eine doppelte Belastung mit Grund- und Gewerbesteuer zu vermeiden.

Auch für Zweitwohnungsbesitzer ist der Einheitswert wichtig. Viele Satzungen von Gemeinden beziehen sich bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zur Erhebung von Zweitwohnungssteuer auf den Einheitswert.

In der Vergangenheit war der Einheitswert auch für die Gewerbekapitalsteuer, Vermögenssteuer, Grunderwerbssteuer sowie die Erbschafts- und Schenkungssteuer relevant. Hier hat es jedoch Veränderungen gegeben. Heute ist vor allem die Grundsteuer relevant.

Der Ablauf des Feststellungsverfahrens

Die Einheitswertfeststellung legt grundsätzlich einen Stichtag zugrunde. Das ist immer der 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder nach Entstehung einer neuen wirtschaftlichen Einheit.

Die Finanzbehörden stellen Einheitswerte durch Feststellungsbescheide fest. Bei dem Einheitswertbescheid handelt es sich um einen sogenannten Grundlagenbescheid, der für den Grundsteuermessbetrag gilt. Ist man mit dem Einheitswertbescheid nicht einverstanden, kann dieser angefochten werden.

Es ist anzuraten, den diesbezüglichen Frageboden vom Finanzamt gründlich, vollständig und wahrheitsgemäß auszufüllen.

Berechnung der Einheitswerte

Bei der Ermittlung der Einheitswerte unterscheidet man:

Land- und fortwirtschaftliches Vermögen: Der Einheitswert für land- und forstwirtschaftliches Vermögen wird aus dem Wert für den Wirtschaftsteil und gegebenenfalls dem Wert für den Wohnteil errechnet.

Grundvermögen: Hier unterscheidet man zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Bei bebauten Grundstücken ist die Grundstücksart relevant. Besondere Regelungen gelten für Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurechte sowie für Gebäude auf fremdem Grund und Boden.

Ertragswertverfahren: Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser werden in der Regel mithilfe des Ertragswertverfahren bewertet. Hierbei wird die erzielbare Jahresrohmiete, die sich nach den Preisen des Hauptfeststellungs-Zeitpunkts richtet, mit einem bestimmten Vervielfältiger multipliziert.

Der Vervielfältiger ist in den Anlagen 3–8 des Bewertungsgesetzes aufgeführt. Dieser berücksichtigt Baujahr und Bauweise des Gebäudes. Auch die Gemeindegröße spielt eine Rolle. Sind nachweislich wertmindernde und werterhöhende Umstände gegeben, ist ein Ab- bzw. ein Zuschlag denkbar.

Sachwertverfahren: Für unbebaute und sonstige bebaute Grundstücke, sowie für Grundstücke, für welche eine Jahresrohmiete nicht bestimmt werden kann, wird der Einheitswert mithilfe des Sachwertverfahrens ermittelt. Dieses Bewertungsverfahren legt den Substanzwert des Grundstücks zugrunde.

Die Berechnung der Grundsteuer

Zunächst einmal ist es wichtig zu wissen, dass sich die Grundsteuer aus drei Faktoren zusammensetzt. Diese drei Faktoren werden von Gemeinden und Finanzämtern ermittelt und bilden die Grundlage der Berechnung der Grundsteuer.

Für die Berechnung der Grundsteuer B wird zunächst der Einheitswert für das Grundstück, den wir bereits beschrieben haben, vom Finanzamt festgestellt. Ausschlaggebend für die Höhe des Wertes ist vor allem, ob es sich um ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück handelt. Der Einheitswert wird auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) berechnet. Da sich die Preise seitdem stark verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte zumeist unterhalb der realen Verkehrswerte.

Der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück lässt sich recht unkompliziert errechnen. Dazu multipliziert man die Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1964 oder 1935. Wesentlich komplexer gestaltet sich die Berechnung, wenn es sich um ein bebautes Grundstück handelt. In diesem Fall nutzen die Finanzämter dann entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren, um den Einheitswert zu ermitteln.

Die Grundsteuermesszahl

Die Grundstücksart und die Höhe des Einheitswertes bestimmen die Grundsteuermesszahl. Anhand der Grundsteuermesszahl wird festgelegt, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierbei kommen strenge Vorschriften aus dem Steuergesetz zur Anwendung. Damit ist diese Grundsteuermesszahl der zweite Faktor hinsichtlich der Gesamthöhe der Grundsteuer.

In den alten Bundesländern liegt der Wert zwischen 2,6 und 6 Promille. In den neuen Bundesländern bewegt er sich zwischen fünf und zehn Promille. Vereinfacht ausgedrückt: Der Steuermessbetrag ergibt sich aus der Grundsteuermesszahl multipliziert mit dem Einheitswert.

Der dritte Faktor der Grundsteuer – Der Hebesatz

Als dritten Faktor zur Berechnung der Grundsteuer wird der sogenannte Hebesatz benötigt. Dabei handelt es sich um einen von den Gemeinden individuell festgelegten Wert, der letztendlich für die Steuerlast entscheidend ist. Innerhalb der Bundesrepublik stößt man dabei auf gravierende regionale Unterschiede.